Bauabnahme Berlin

Die Abnahme ist der Moment, in dem das Gebäude aufhört, das Problem des Bauträgers zu sein, und anfängt, Ihres zu sein. Wir begleiten den Termin, dokumentieren jeden Mangel vor Ihrer Unterschrift und übergeben ein Protokoll, mit dem Sie arbeiten können.

Was bei der Abnahme wirklich passiert

Die Abnahme ist keine Besichtigung und keine Formalie. Sie ist die rechtsgeschäftliche Erklärung, dass Sie das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß anerkennen. Mit ihr verschieben sich drei Dinge auf einmal.

• Die Beweislast kehrt sich um. Vor der Abnahme muss der Bauträger zeigen, dass er mangelfrei gebaut hat. Danach müssen Sie zeigen, dass er es nicht getan hat.
• Die Gewährleistungsfrist beginnt zu laufen. Ab diesem Tag, nicht ab Einzug und nicht ab Kaufvertrag.
• Die Zahlung wird fällig. Die letzte Rate hängt in aller Regel an der Abnahme, was den Druck erzeugt, zügig zu unterschreiben.

Was im Protokoll steht, können Sie einfordern. Was fehlt, müssen Sie anschließend selbst beweisen, gegenüber einem Unternehmen, das dann kein Interesse mehr daran hat, sich zu erinnern.

Warum der Zeitpunkt alles entscheidet

Bauträger terminieren Abnahmen gern eng und gern zu mehreren am selben Tag. Der Ablauf ist darauf ausgelegt, dass unterschrieben wird. Sie bekommen eine Liste vorgelegt, gehen durch die Wohnung, und am Ende liegt ein Formular da.

Ein Laie sieht in dieser Situation die offensichtlichen Dinge: einen Kratzer im Parkett, eine fehlende Silikonfuge. Was er nicht sieht, sind die Abweichungen von der Baubeschreibung, die fehlende Dämmung an der Attika, die falsch ausgeführte Abdichtung im Bad, die Tür, die nicht der vereinbarten Schallschutzklasse entspricht. Genau diese Punkte kosten später fünfstellig.

Deshalb ist die Begleitung keine Absicherung gegen Schlamperei, sondern gegen Zeitdruck.

Was wir dokumentieren

• Abweichungen von der Baubeschreibung. Wir lesen die Baubeschreibung und die Pläne vorher und prüfen gegen das, was tatsächlich gebaut wurde, nicht gegen einen allgemeinen Standard.
• Jeden Mangel einzeln, fotografiert, verortet und datiert, mit einer Einschätzung der Dringlichkeit.
• Die technischen Gewerke: Heizung, Lüftung, Elektroinstallation, Sanitär, soweit zugänglich und sichtbar.
• Die Gebäudehülle: Fenster, Türen, Anschlüsse, sichtbare Abdichtungen, Balkone und Terrassen.
• Thermografie mit der Wärmebildkamera, in jedem Vor-Ort-Termin enthalten, um Wärmebrücken und Fehlstellen der Dämmung sichtbar zu machen.
• Feuchtemessungen dort, wo Estrich, Putz oder Bauteile noch Restfeuchte tragen können.
• Auf Wunsch einen LiDAR-3D-Scan mit Grundrissen, der den Zustand bei Übergabe räumlich festhält.

Sie erhalten das Protokoll am selben Tag, damit es in die Abnahmeunterlagen eingehen kann, und den ausführlichen Bericht innerhalb von 24 Stunden.

Vorabnahme oder Abnahme

Zwei Termine, zwei Zwecke, und die Reihenfolge ist wichtig.

Die Vorabnahme findet vor dem offiziellen Termin statt, oft ein bis zwei Wochen davor. Sie dient dazu, Mängel aufzunehmen, solange der Bauträger sie noch ohne Streit abstellen kann. Das ist der Termin mit dem besten Verhältnis von Aufwand zu Wirkung, weil nichts davon später eingefordert werden muss.

Die Abnahme selbst ist der rechtlich entscheidende Termin. Hier geht es darum, dass nichts unterschrieben wird, was nicht aufgenommen wurde, und dass offene Punkte als solche im Protokoll stehen.

Wenn Ihr Budget nur einen Termin hergibt, nehmen Sie die Abnahme. Wenn es zwei hergibt, ist die Kombination aus beiden deutlich wirksamer.

Ablauf und Fristen

1. Sobald der Termin steht, melden. Abnahmetermine verschieben sich, und wir planen Berliner Termine gebündelt. Je früher die Information, desto wahrscheinlicher passt es.
2. Unterlagen vorab. Baubeschreibung, Pläne, Kaufvertrag oder Bauvertrag und alle bisherigen Mängellisten. Das Lesen dieser Unterlagen ist der Teil, der den Termin spezifisch statt allgemein macht.
3. Vor Ort, gemeinsam. Wir gehen die Einheit mit Ihnen durch, erklären jeden Befund an Ort und Stelle und halten ihn fest. Sie entscheiden, was in das Protokoll geht.
4. Protokoll am selben Tag, Bericht in 24 Stunden. Mit Fotos, Verortung und Einschätzung je Punkt.
5. Danach. Sie oder Ihre Anwältin nutzen den Bericht als Grundlage der Mängelanzeige und der Nachbesserungsaufforderung.

Was wir nicht machen

• Keine Rechtsberatung. Wir beschreiben das Gebäude und dokumentieren den Zustand. Fristen, Ansprüche, Zurückbehaltungsrechte und die Formulierung der Mängelanzeige gehören zu Ihrer Anwältin oder Ihrem Anwalt.
• Keine zerstörende Prüfung. Die Aufnahme ist visuell und messtechnisch. Es wird nichts geöffnet. Was hinter geschlossenen Bauteilen liegt, lässt sich messen und einschätzen, aber nicht beweisen.
• Keine Aussage über Prozessaussichten. Wir sagen, was am Bau nicht stimmt, nicht wie ein Gericht das bewerten würde.
• Keine Abnahme in Ihrem Namen. Unterschreiben tun Sie, nicht wir. Wir sorgen dafür, dass Sie wissen, was Sie unterschreiben.

Was es kostet

Die Begleitung der Abnahme beginnt bei 700 € als Festpreis, umsatzsteuerbefreit nach §19 UStG, Anfahrt in Berlin inklusive. Der genaue Preis richtet sich nach Größe und Art der Einheit und steht vor der Buchung fest.

Eine laufende Baubegleitung während der Bauphase, mit Terminen in den entscheidenden Bauabschnitten, kostet ab 150 € pro Besuch. Das ist die Variante für alle, die nicht erst am Ende wissen wollen, was gebaut wurde.

Alle Leistungen und Preise stehen unter Baugutachten Kosten im Überblick.

Häufige Fragen